임차인이 존재하는 경우는 명도를 해야한다.
이때 중요한것은 절대로 존중하고 대해야되는것!
자칮 감정싸움으로 번지면은 강제집행과 명도소송으로 피를 말릴수도 있으니 그분들은 적이아니라 다른상황에 놓은 분이라는 것을 인식하는것이 중요
| 배당을 받는 소액임차인 배당 임차인 |
- 배당 받을때 인감증명서, 명도확인증이 필요하기에 협상 - 배당기일(잔금 납부 후 한 달 뒤) 이후에 법원에 제출 해야됨 - (주의사항) 이사한것을 확인하고 서류를 넘겨줘야함 - 이사비를 지원안해줘도 되는 방향으로 합의 가능 |
| 전 소유자(채무자) 대항력 없는 임차인 |
- 내용증명(불법점유이득금) 과 강제집행 가능성을 언급 - 이사비 -> 강제집행 비용 안에서 합의 |
합의시 꿀팁
- 절대 존중 (갑질 노노) -> 잘하면 골로감
- 갈때 음료수를 사서 가자
- 명도 과정에 메시지를 남겨놓을 경우 법무사 번호를 남겨 제 3자를 등장시키는 것이 좋음 (합법적인 느낌을 줌)
- 처음에 낮은 금액을 부르고 조금씩 양보하는 느낌으로 이사비 합의
- 연락처를 남겼는데 점유자에게 연락이 없다면 내용증명 보내기 ( 대부분 연락옴)
- 이사비 협의시 빨리 나가야 준다는 식으로 합의
- 녹취와 서류로 합의 과정을 남겨놔야 된다.
합의를 완료하였다면은 명도 합의이행 각서를 써라
강제집행
합의 과정속에서 점유자가 나갈생각이 없고 협조를 하지 않는다면 강제집행을 진행해야된다.
- 최후의 수단이므로 절대로 합의 할 수 있는 방향으로 가자
- 강제집행 과정속에서 점유자의 방해도 있기에 기간을 늘어나고 돈을 깨짐
- 법무사에 의뢰하는게 좋음
- 먼저 강제집행 비용을 낙찰자가 지불하고 후에 점유자에게 청구가 가능
- 보통은 강제집행까지는 가지 않는다.(100 중에 1~2 번 일어날까 말까한 것이다)
강제집행 순서
1. 소유권 이전 등기
2. 인도명령 신청 및 내용증명
- 잔금 납부후 바로 인도명령 신청 ( 합의 여부와 상관없이 무조건! )
- 잔금 납부 후 6개월 이내에만 신청 가능 ( 챙기자! )
- 향후 강제 집행을 할때 인도명령결정문을 점유자가 받아야 신청이 가능함
3. 점유자 합의
1 인도명령 신청 (잔금 납부와 함께) 2 인도명령 심리 및 심문 3 인도명령 결정 4 인도명령 결정문 송달 (신청후 1주일) 5 집행문 부여 신청 / 송달증명원 수령
- 강제집행 과정에서 드는 돈을 이사비로 합의 가능 (평당 10만원..?)
4. 점유이전금지가 가처분 신청
- 점유자가 마음대로 이사하는 것을 막는 것이다 왜냐 인도명령의 대상이 바뀌는것을 막기위해서이다.
- 대상이 바뀔경우 다시 인도명령 신청을 해야되기 때문이다.
5. 강제집행 신청
1 부동산 점유이전금지가처분 신청서 작성 2 송달 예남금 입금
- 등기부등본, 매각허가결정문, 전입세대 열람 서류 필요3 보증보험 보증서 제출
- 신청후 일주일 전후로 담보제공명령원을 받음 이것을 지참해 서울보증보험에서 발급함4 결정문 송달
- 결정문 효력기간은 2주이므로 이기간 안에 신청해야하고 송달 까지는 최대 일주일 걸림5 점유자이전금지가처분 집행
- 집행관, 증인 2명, 신청자 4명이 열쇠 수리기사를 대동하여 강제로 문 연다
- 집 내부에 결정문을 부착한다. (이과정에서 보통 나감 )
- 송달증명원, 인도명령결정문, 신분증, 도장 필요
- 담당 경매계에 가서 강제집행신청서류를 작성 후 제출
6. 현황조사
- 신청 되면은 수일 내에 집행관이 현황 조사를 한다 .누락된 서류가 없으면 강제집행 승인됨
7. 집행 비용 예납
- 집행관 사무원이 집행비용접수증을 발급해줌 , 법원내 은행에서 예납후 영수증 받으면 됨
8. 강제집행 계고
- 강제 집행 하기전에 강제집행을 하겠다는 예고를 의미한다.
- 집행관 2명, 낙찰자, 증인 2명과 열쇠 수리기사를 대동하여 강제를 문연다.
- 집행관이 강제 집행 비용을 대략 가늠한다.
9. 강제집행 실시
- 날짜가 잡희명은 집행관 2명, 증인 2명, 낙찰자 와 열쇠수리공 을 대동해 3시간 안에 모두 컨테이너에 넣음
- 컨테이너의 3개월 치 보관료를 예납해야 된다.
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