경매에서 가장 중요한 부분 중에 하나가 권리분석이라고 볼 수 있다.
잘못하면은 경매에서 부동산을 낙찰받아서 더 물어내야 될 수 도 있기에 정신 빠짝 차리고 공부가 필요함
말소기준권리
경매에서 부동산을 낙찰받으면, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 것
말소기준권리가 되는 권리
1. 저당권
2. 근저당권
3. 압류
4. 가압류
5. 담보가등기6. 강제경매개시결정등기 (이경우는 거의 없음)
- 법원에서 이 권리 중 가장 빠른 권리 1개 외에는 모두 말소시켜 줌
대항력
대항력 = 전입신고 + 점유
대항력 있는 임차인 (선순위 임차인) : 말소기준권리 보다 전입일이 빠름 , 권리 인수
- 법원에서 배당 못 받으면 낙찰자가 물어줘야 됨 (배당금액은 당해세/경매실행비용/세금에 따라 변동)
- 배당신청했는지 확인 필요함
- (주의) 배당을 신청했을지라도, 배당종기일이 넘기지 않았는지 확인필요함
대항력 없는 임차인 (후순위 임차인) : 말소기준권리 보다 전입일이 느림, 권리 말소
- 명도에 문제가 생김 (강제집행)
-
배당
- 법원은 전입신고, 확정일자, 배당신청 세 가지 모두 해야 배당해 줌
- 낙찰가의 1/2 금액
- 임차인은 확정일자 순서대로 배당을 받음
| 배당순서 | 0. 경매실행비용 (소액) 1. 필요비 | 유익비 -> 인정받기 쉽지 않음 신경 노노 2. 임금채권 | 최우선변제권 3. 당해세 (재산세, 종합부동산세) 4. 그외 (배당순서) |
| 최우선 변제금액 | - 보증금이 한도내에는 변제금액을 최우선으로 변제해줌 - 소멸권리기준의 날짜로 금액을 정함 |
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