경매 프로세스
- 전체 절차가 완료되까지 보통 6개월 걸림
| NO | 내용 | 세부내용 |
| 1 | 물건검색 | - 시세조사는 인터넷 3번 공인중개사 10군데로 조사 추천 |
| 2 | 물건분석, 권리분석 | - 대항력있는 임차인 유무 확인 필수 ( 있다면은 합산해서 입찰해야됨 ) |
| 3 | 현장조사 (임장) | |
| 4 | 경매 입찰 | - 7일의 항고 기간 (채무자가 빛을 갚으면은 경매가 취소됨) |
| 5 | 매각 허가 결정 | - 7일의 항고 기간 (채무자가 빛을 갚으면은 경매가 취소됨) - 물건에 중대한 하자, 법원 절차에 문제 있을시 낙찰자는 매각불허가 신청가능 기간 |
| 6 | 잔금 납부 기한 통지 | - 35일의 기한을 줌 |
| 7 | 잔금 납부, 소유권 이전 | - 1일 뒤 배당기일 - 잔금 납부후 인도명령 신청 해야됨 (합의와 상관없이) |
| 8 | 점유자 명도, 배당기일 | - 임차인의 보증금도 배당기일 이후에 배당해줌 - 낙찰자의 인감증명서와 이사확인서 필요 |
매각불허가 신청
- 낙찰받고 중대한 문제를 발견한 경우에는 매각허가결정 후 1주일 이내에 불허가 신청을 할 수 있다.
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대리인 제도
본인이 참가 어려울때 추가 서류 (위임장, 인감중명서) 를 구비해서 법정에 대린이 대신 입찰
1. 비용
- 낙찰 여부와 관계없이 대리 입찰할때마다 5~10 만원 | 대리인 마다 가격이 다름
- 30만원에 경매업체와 계약을 맺고 원할때 대리 입찰을 하는법
입찰
| 입찰시작 | 10시 | 물건의 관할 법원 |
| 일찰마감 | 11시 20 ~ 30분 |
< 제출 서류 >
1. 기일 입찰표
- 입찰가격을 쓰는곳
- 입찰 가격 실수는 10% 확률로 빈번하게 일어남
- 잘못쓰면은 보증금 잃음
2. 입찰 봉투
- 기일 입찰표, 입찰보증금 봉투, 위임장 (대리인경우)
3. 입찰보증금 봉투
- 최소 보증금 보통 10% | 재매각의 경우는 20 ~ 30%
- 대리인 경우 인감증명서, 위임장, 인감도장 이 찍힌 기일입찰표 총 3개 서류 추가로
<창고>
1. 경매에서 촬영금지
2. 대출액 재확인
- 명함 나누어 주시는 대출상담사에게 재확인
3. 물건 입찰 순서 확인
4. 입찰 시간 및 입찰 법정 확인
주의사항
1. 권리분석 실패
- 대항력 있는 임차인 있는지 조사
(배당 여부와, 배당신청했을시 배당종기일 넘기지 않았는지 확인)
2. 입찰금액 잘못넣음
- 의외로 자주 있는 실수이다! , 완전 주의 필요, 불안시 집에서 프린트하고 미리 적고가는거 추천
3. 시세조사 실패
- 경매의 프로세스를 성실하게 하고 카페에서 제공하는 리스트를 충분히 체크한후 경매에 참여
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