관심사6 명도 임차인이 존재하는 경우는 명도를 해야한다.이때 중요한것은 절대로 존중하고 대해야되는것!자칮 감정싸움으로 번지면은 강제집행과 명도소송으로 피를 말릴수도 있으니 그분들은 적이아니라 다른상황에 놓은 분이라는 것을 인식하는것이 중요 배당을 받는 소액임차인배당 임차인 - 배당 받을때 인감증명서, 명도확인증이 필요하기에 협상 - 배당기일(잔금 납부 후 한 달 뒤) 이후에 법원에 제출 해야됨 - (주의사항) 이사한것을 확인하고 서류를 넘겨줘야함 - 이사비를 지원안해줘도 되는 방향으로 합의 가능전 소유자(채무자)대항력 없는 임차인- 내용증명(불법점유이득금) 과 강제집행 가능성을 언급- 이사비 -> 강제집행 비용 안에서 합의 합의시 꿀팁 - 절대 존중 (갑질 노노) -> 잘하면 골로감 - 갈때 음료수를 .. 2024. 9. 20. 경매 전체 비용 경매 비용 - 유용한 사이트 : https://부동산계산기.com 부동산계산기부동산계산기 DTI DSR LTV 등기수수료 법무사수수료 공인중개사 중개수수료 종합부동산세 재산세 양도소득세 공동명의 임대수익률 대출가능액xn--989a00af8jnslv3dba.com 낙찰가 취득세1 주택 소유자 -> 6억원 이하 1.1%2 주택 이상 소유자 -> 8.8% 까지 올라갈 수 있음 교육세 경매비용 법무사 수수료 및 기타비용 변동명도비용 - 임차인이 있는경우 발생 - 강제집행 비용 안에서 비용 지원함 변동미납관리비 변동인테리어 비용 이제 2023타경1451 사건을 통해 비용을 산출해보자 부천시 한아름 마을 (현대)감정가 : 506,000,000낙찰가 : 451,000,000시세가 : 490,000,0.. 2024. 9. 19. 시세 조사 & 현장 조사 시세확인을 통해 입찰할 금액을 산출하게 된다.정확한 시세확인은 정말 중요한 요소이다.인터넷은 3곳에서 공인중개사를 통해 10군데를 문의하는것을 추천 실거래가 확인 사이트씨리얼https://seereal.lh.or.kr/ 국토교통부 실거래https://rt.molit.go.kr/엑셀로 다운 가능함 - 네이버 부동산은 시세보다 높아서 신뢰하면 안됨 공인중개사 시세 문의 - 경매물건의 윗집 아랫집 주인으로 위장하여 급매 가격 문의 - 마지막으로 "저는 요즘 시세 잘 몰라서 조건을 구하려 전화했습니다." 식으로 마무리 1. 전용면적2. 연식3. 세입자의 임차 조건 4. 이사 날짜 및 세입자 만기일5. 인테리어 여부 및 언제 했는지 (5~6년 정도 됬다고 함)6. 원하는 매도 / 임차금액 현장조사 확인 리.. 2024. 9. 19. 권리분석 경매에서 가장 중요한 부분 중에 하나가 권리분석이라고 볼 수 있다.잘못하면은 경매에서 부동산을 낙찰받아서 더 물어내야 될 수 도 있기에 정신 빠짝 차리고 공부가 필요함 말소기준권리 경매에서 부동산을 낙찰받으면, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 것말소기준권리가 되는 권리 1. 저당권 2. 근저당권 3. 압류 4. 가압류 5. 담보가등기 6. 강제경매개시결정등기 (이경우는 거의 없음) - 법원에서 이 권리 중 가장 빠른 권리 1개 외에는 모두 말소시켜 줌 대항력대항력 = 전입신고 + 점유 대항력 있는 임차인 (선순위 임차인) : 말소기준권리 보다 전입일이 빠름 , 권리 인수 - 법원에서 배당 못 받으면 낙찰자가 물어줘야 됨 (배당금액은 당해세/경매실행비용/.. 2024. 9. 12. 이전 1 2 다음